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沒有土地證的房子能買嗎?只有房產證的房子能不能買
时时彩正规官方网 時間: 2014-11-17 11:50:00 評論 條 瀏覽: 字體設置:

  案例
  家住漢口的王女士最近遇到了一個頭疼的問題,她看中了一套房子,房主說只有房產證,土地證由于種種原因一直未辦,但是保證可以辦下來,這樣的房子可以買嗎?沒有土地證會有什么不利后果嗎?
  解析
  《中華人民共和國土地管理法》對此有明確的規定。法律規定,我國的土地分為國有土地和集體所有土地。國有土地包括:城市市區的土地,農村和城市郊區中依法沒收、征用、征收、征購、收歸國有的土地,國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地,以及其他土地。集體所有土地就是由農民集體享有所有權的土地。農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有以外,屬于農民集體所有,宅基地和自留地、自留山也是屬于集體所有的土地。這兩類土地的所有權分別為國家和集體。
  對國家所有的城鎮土地,我國按照土地所有權與使用權分離的原則,實行城鎮國有土地使用權出讓、轉讓制度,對城鎮國有土地,公民可以通過下列方式獲得土地使用權。
  1、通過土地使用權出讓的方式取得國有土地使用權。土地使用權出讓是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓的行為,出讓的具體辦法有協議出讓、招標和拍賣三種。公民可以依法作為國有土地使用權的受讓人,通過協議、招標或拍賣的方式簽訂土地使用權出讓合同,交納土地出讓金,獲得土地使用權。
  2、通過土地使用權劃撥的方式取得國有土地使用權。土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用,將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。公民可以提出劃撥國有土地使用權申請。通過劃撥的方式獲取的土地使用權沒有期限的限制,土地使用權人可以無限期的使用。
  3、通過土地使用權轉讓的方法取得國有土地使用權。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權在按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發后,劃撥的土地使用權經批準辦理了土地使用權出讓手續并補交土地使用權出讓金后都可以進行轉讓。公民通過轉讓的方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
  國有土地證(全稱“中華人民共和國國有土地使用證”)是發給擁有國有土地使用權的單位或個人的,只要有合法的權屬依據,任何人都可以申領國有土地證。住宅方面的集體土地證,其實就是群眾常講的宅基地證。該證只發給具備建房條件的農村村民。依據國家法律,宅基地不能上市交易,所以集體土地證不能過戶。
  根據法律規定,土地使用權轉讓時,其地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉讓,土地使用者轉讓地上建筑物、其他附著物的所有權時,其使用范圍內的土地使用權也隨之轉讓。
  房產證和土地證密不可分。從法律角度來講,房產證和土地證是房主擁有該房產以及土地使用權的證明,兩者是密不可分的,沒有土地證,就意味著房主不具備對該土地的使用權,那么在該土地被被人侵占的時候,無法維護自己的合法權益。
  市民購房后,如果不及時辦理土地證,將面臨三大風險:一、雖然房產證握在自己手里,但土地使用權仍屬于房地產開發商,這就不能排除存在開發商以該土地使用權“大證”向銀行抵押貸款的風險;二、不辦理土地證,有的單位可能會非法轉讓給他人,使購房者蒙受不必要的損失;三、將來土地使用證和房產權證不齊,不得上市交易。此外,購房者有了土地證之后,當開發商違反規劃,擅自將綠地或者其他公共面積進行商業開發時,購房者有權說不。

我看中了一套1997年的二手房,這套房子是商品房,只有一個房產證,其他證件一概沒有。這套房子的原房主王先生賣給現在的房主劉先生時由于是熟人沒有過戶,只有一個協議。我從劉先生手里買這套房子去房管局過戶時,房管局的工作人員告訴我必須先把原房主的契稅交上,然后再交上我和劉先生發生的房款交易額的契稅。并且告訴我一旦這套房子過在我的名下,就永遠都沒有土地證了。我不明白,為什么這套房子能過戶,卻永遠都沒有土地證?本來我以為房產證過到我的名下,到時候辦理土地證時只要過到我的名下就可以了。工作人員告訴我如果這套房子屬于房改房性質的話,到時候可以有土地證。這座樓上的所有住戶都沒有土地證包括大證都沒有。這種房子能買嗎?

答:

有房產證,你就可以買賣,但沒有土地證可能折遷時補償會有些問題。
除了公房外,一般沒有大土地證,也辦不下單個房屋的房產證。
你的情況有可能是當初第一位業主從開發商手里買房時只辦了房產證,沒有辦土地使用權證。如果這樣的話,你需要代他辦理直到辦到自己名下。
如果是房改房,那可能是因為沒有補繳土地出讓金。只要你交納了,就可以辦了。
如果整棟樓都沒有土地證,那可能是單位建在劃撥土地上的。這種情況下需要 單位先辦大土地證。
這幾種情況都可以買,只是價款里要扣除土地出讓金。比一般的房子便宜很多。
如果房產證不是合法房屋管理部門發的,那就不能買。

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